O mercado de moradias de Belo Horizonte/MG: apontamentos sobre a dinâmica imobiliária (2009-2022)

Autores

  • Ícaro Neri Pereira de Souza Universidade Federal de Minas Gerais, Instituto de Geociências, Programa de Pós-Graduação em Geografia, Belo Horizonte, MG, Brasil https://orcid.org/0000-0002-8198-5416
  • Ricardo Alexandrino Garcia Universidade Federal de Minas Gerais, Instituto de Geociências, Departamento de Geografia, Belo Horizonte, MG, Brasil https://orcid.org/0000-0001-7144-9866
  • Guilherme Araújo Grochowski Universidade Federal de Minas Gerais, Escola de Engenharia, Departamento de Engenharia de Transportes e Geotecnia, Belo Horizonte, MG, Brasil

DOI:

https://doi.org/10.22296/2317-1529.rbeur.202539

Palavras-chave:

Mercado Imobiliário, ITBI, Desigualdade e Segregação Socioespacial, Desenvolvimento Urbano, Renda Fundiária, Mobilidade Socioespacial, Belo Horizonte

Resumo

Com base em uma análise de dados do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) fornecidos pela Prefeitura de Belo Horizonte (PBH), avaliamos aspectos mercadológicos, espaciais e socioeconômicos do mercado imobiliário de Belo Horizonte/MG. Identificamos padrões distintos de valorização imobiliária, influenciados pela dinâmica econômica nacional reproduzida na cidade. Observou-se baixa mobilidade espacial das elites, mas significativa periferização dos demais setores sociais. Concluímos que fatores econômicos são centrais nesse mercado, pois imóveis de padrão inferior apresentam maior valorização em períodos de crescimento econômico, devido à maior demanda por unidades mais acessíveis. Assim, a dinâmica imobiliária reflete desigualdades sociais e econômicas, inclusive nos segmentos de menor custo.

Downloads

Não há dados estatísticos.

Biografia do Autor

Ícaro Neri Pereira de Souza, Universidade Federal de Minas Gerais, Instituto de Geociências, Programa de Pós-Graduação em Geografia, Belo Horizonte, MG, Brasil

Doutor em Geografia pela Universidade Federal de Minas Gerais (2023), na modalidade "Geografia Aplicada e Geotecnologias". Mestre em Análise e Modelagem de Sistemas Ambientais pela Universidade Federal de Minas Gerais (2017). Graduado em Geografia pela Universidade Federal de Minas Gerais (2014). Tem experiência na área de Geografia, com ênfase em Geografia Urbana e Geoprocessamento. Seus principais temas de estudo são: cidade, mobilidade urbana, renda fundiária urbana, teoria da renda da terra, metrópole, urbanização, especulação imobiliária, mercado imobiliário, rede de cidades, produção do espaço urbano, desigualdades socioespaciais, produção capitalista do espaço, modelagem de sistemas ambientais e planejamento de transportes.

Ricardo Alexandrino Garcia, Universidade Federal de Minas Gerais, Instituto de Geociências, Departamento de Geografia, Belo Horizonte, MG, Brasil

Professor associado do Departamento de Geografia do Instituto de Geociências da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG). Pós-doutor em Geografia pela Universidade Federal de Minas Gerais (2009). Doutor (2002) e mestre (2000) em Demografia pela Universidade Federal de Minas Gerais. Graduado em Psicologia pela Universidade de São Paulo (1995). Atua nas áreas de Geografia Regional, Geografia Aplicada, Métodos Quantitativos e Modelagem Espacial. Seus principais temas de pesquisa incluem: desenvolvimento regional, regionalização, distribuição espacial das atividades econômicas, métodos de análise regional, geoprocessamento, modelos estocásticos, multivariados e espacialmente explícitos, projeção populacional, distribuição espacial da população, migração e movimentos populacionais.

Guilherme Araújo Grochowski, Universidade Federal de Minas Gerais, Escola de Engenharia, Departamento de Engenharia de Transportes e Geotecnia, Belo Horizonte, MG, Brasil

Graduado em 2008 em Arquitetura e Urbanismo e Mestre em Engenharia de Transportes desde 2023, ambos os títulos obtidos pela Universidade Federal de Minas Gerais. Trabalha desde 2008 na área de Engenharia de Transporte e Trânsito. Atualmente trabalhando na Secretaria Municipal de Mobilidade Urbana (SMMUR) (desde janeiro de 2025). Teve passagens pela Empresa de Transporte e Trânsito de Belo Horizonte (BHTRANS) entre 2008 e 2023 e pela Superintendência de Mobilidade de Belo Horizonte (SUMOB) entre 2023 e 2025. Atuou nas áreas de operação de trânsito, tarifas e custos, projetos viários e especificação de redes de ônibus; atualmente trabalha com o planejamento urbano, de transportes e do sistema viário de Belo Horizonte. É autor da dissertação “Transporte público e mercado imobiliário : uma análise da relação entre acessibilidade e preço dos imóveis”.

Referências

ABRAMO, P. A dinâmica imobiliária: elementos para o entendimento da espacialidade urbana. Cadernos IPPUR/UFRJ, Rio de Janeiro, ano 3, n. esp., p. 47-70, 1989.

ABRAMO, P. A cidade caleidoscópica: coordenação espacial e convenção urbana. Uma perspectiva heterodoxa para a economia urbana. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2007.

ALMEIDA, L. K. de. Tendências e contradições do processo de expansão do segmento mercantil-capitalista de provisão de moradias na região de Venda Nova – Belo Horizonte / MG. Dissertação (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) – Núcleo de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo, Universidade Federal de Minas Gerais, Belo Horizonte, 2009.

ALMEIDA, R. P.; BRANDÃO, M.; TORRES, R.; PATRÍCIO, P.; AMARAL, P. An assessment of the impacts of large‐scale urban projects on land values: the case of Belo Horizonte, Brazil. Papers in Regional Science, v. 100, n. 2, p. 517-559, 2020.

BAFFOE-BONNIE, J. The dynamic impact of macroeconomic aggregates on housing prices and stock of houses: a national and regional analysis. The Journal of Real Estate Finance and Economics, Boston, v. 17, n. 2, p. 179-197, 1998.

BEAUREGARD, R. A. Capital switching and the built environment: United States, 1970–89. Environment and Planning A: Economy and Space, v. 26, n. 5, p. 715-732, 1994.

BELO HORIZONTE. Prefeitura Municipal. Decreto nº 13.824, de 28 de dezembro de 2009. Regulamenta a notificação, concessão de benefícios e recolhimento do Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU do exercício de 2010 e outros. Diário Oficial do Município de Belo Horizonte, Belo Horizonte, 28 dez. 2009.

BELO HORIZONTE. Prefeitura Municipal. Lei municipal nº 11.065, de 01 de agosto de 2017. Estabelece a estrutura orgânica da administração pública do Poder Executivo e dá outras providências. Diário Oficial do Município de Belo Horizonte, Belo Horizonte, 1 ago. 2017. Disponível em: https://leismunicipais.com.br/a/mg/b/belo-horizonte/lei-ordinaria/2017/1107/11065/lei-ordinaria-n-11065-2017-estabelece-a-estrutura-organica-da-administracao-publica-do-poder-executivo-e-das-outras-providencias.

BELO HORIZONTE. Prefeitura Municipal. Lei municipal nº 11.801, de 02 de janeiro de 2025. Altera a Lei nº 11.065/17, que estabelece a estrutura orgânica da administração pública do Poder Executivo, e dá outras providências. Diário Oficial do Município de Belo Horizonte, Belo Horizonte, 2 jan. 2025. Disponível em: https://www.cmbh.mg.gov.br/atividade-legislativa/pesquisar-legislacao/lei/11801/2025.

BLUE DOOR PRIME. O "inesperado" crescimento do setor imobiliário durante a pandemia do COVID-19. Blue Door Prime, [s.d.]. Disponível em: https://www.bluedoorprime.com.br/postagem/o-inesperado-crescimento-do-setor-imobiliario-durante-a-pandemia-do-covid-19. Acesso em: 23 fev. 2025.

BRASIL. [Constituição (1988)]. Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília: Senado, 1988.

CANETTIERI, T. A produção das novas periferias metropolitanas: migração e expulsão dos pobres da RMBH na primeira década do século XXI. Dissertação (Mestrado em Geografia) –Programa de Pós-Graduação em Geografia – Tratamento da Informação Espacial, Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais, Belo Horizonte, 2014.

CANETTIERI, T. A condição periférica: uma crítica da economia política do espaço em paralaxe. Tese (Doutorado em Geografia) – Instituto de Geociências, Universidade Federal de Minas Gerais, Belo Horizonte, 2019.

COSTA, H. S. M. Habitação e produção do espaço em Belo Horizonte. In: MONTE-MÓR, R. L. de M. (Coord.). Belo Horizonte: espaços e tempos em construção. Belo Horizonte: CEDEPLAR; PBH, 1994. p. 51-77.

COSTA, H. S. M. Natureza e mercado imobiliário na redistribuição espacial da população metropolitana: notas a partir do eixo-sul de Belo Horizonte. In: ENCONTRO NACIONAL DE ESTUDOS POPULACIONAIS, 14, 2004, Caxambu. Anais do XIV Encontro Nacional de Estudos Populacionais. Pobreza, desigualdade e exclusão social. Campinas: ABEP, 2004. v. 1.

CUNHA, A. M. P. R. Three essays on real estate price dynamics. Tese (Doutorado em Business and Administration) – Faculdade de Economia, Universidade do Porto, Porto (Portugal), 2022.

DINIZ, L. dos S. (Re)estruturação urbana e o processo de gentrificação em Venda Nova – Belo Horizonte/MG. Tese (Doutorado em Ciências Sociais) – Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, São Paulo, 2015.

EARP, F. S.; FRIDMAN, F. Tópicos de reflexão para uma pesquisa sobre o mercado imobiliário. Cadernos IPPUR/UFRJ, Rio de Janeiro, ano 6, n. 1, p. 23-28, 1992.

ENGERSTAM, S. Housing market dynamics. Tese (Doutorado) – KTH Royal Institute of Technology, Estocolmo (Suécia), 2023.

ENGLUND, P.; IOANNIDES, Y. M. House price dynamics: an international empirical perspective. Journal of Housing Economics, v. 6, n. 2, p. 119-136, 1997.

EXAME. Mercado imobiliário se destaca na pandemia e prevê crescimento para 2021. Exame, Bússola, 26 ago. 2021. Disponível em: https://exame.com/bussola/mercado-imobiliario-se-destaca-na-pandemia-e-preve-crescimento-para-2021/. Acesso em: 23 fev. 2025.

FARIA, T. C. Estratégias de localização, residencial e dinâmica imobiliária na cidade do Rio de Janeiro. Cadernos IPPUR/UFRJ, Rio de Janeiro, ano 13, n. 2, p. 133-156, 1999.

FUNDAÇÃO INSTITUTO DE PESQUISAS ECONÔMICAS (FIPE). Índice FipeZAP. Fipe, [s.d.]. Disponível em: https://www.fipe.org.br/pt-br/indices/fipezap/#indice-mensal.

GOMES, S. M. A dinâmica do mercado formal de produção residencial. In: CALDAS, M. F.; MENDONÇA, J. G. de; CARMO, L. N. do (Coords.). Estudos urbanos: Belo Horizonte - 2008. Transformações recentes na estrutura urbana. Belo Horizonte: Prefeitura de Belo Horizonte, 2008. p. 237-274.

HARVEY, D. Globalization and the “spatial fix”. Geographische Revue, n. 2 (Marxism in Geography), p. 23-30, 2001.

HARVEY, D. Spaces of neoliberalization: towards a theory of uneven geographical development. Munique: Franz Steiner Verlag, 2004.

HARVEY, D. A produção capitalista do espaço. São Paulo: Annablume. 2005.

HARVEY, D. Os limites do capital. 1ª ed. São Paulo: Boitempo, 2013 (1983).

INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA (IBGE). Censo Demográfico 2010. Características da população e dos domicílios: resultados do universo. Rio de Janeiro: IBGE, 2011. Disponível em: https://biblioteca.ibge.gov.br/index.php/biblioteca-catalogo?view=detalhes&id=793.

INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA (IBGE). Censo Demográfico 2022. Características dos domicílios: resultados do universo. Rio de Janeiro: IBGE, 2024. Disponível em: https://biblioteca.ibge.gov.br/visualizacao/periodicos/3106/cd_2022_domicilios.pdf.

JARAMILLO GONZÁLEZ, S. Hacia una teoría de la renta del suelo urbano. 2ª ed. Bogotá: Ediciones Uniandes, 2009.

JARAMILLO GONZÁLEZ, S. Reorientación del gran capital hacia lo inmobiliario. Punto Sur, n. 4, p. 26-46, jan.-jun. 2021.

JARAMILLO GONZÁLEZ, S. Mercado del suelo y prácticas espaciales: la evolución de la configuración física de una ciudad latinoamericana. Bogotá: 1900-2018. In: PRADILLA COBOS, E. (Comp.). La producción de la ciudad latinoamericana durante el neoliberalismo. Cidade do México: Universidad Autónoma Metropolitana, 2022. p. 224-270.

JARAMILLO GONZÁLEZ, S.; BALLESTEROS, N. C. Precios inmobiliarios de vivienda en Bogotá 1970-2013. Documentos CEDE. Bogotá: Facultad de Economía - Universidad de los Andes; CEDE, 2014.

KOWARICK, L. A espoliação urbana. Rio de Janeiro: Paz e Terra, 1979. v. 44.

LAGO, L. C. do. A lógica segregadora na metrópole brasileira: novas teses sobre antigos processos. Cadernos IPPUR/UFRJ, Rio de Janeiro, ano 16, n. 1 (Planejamento e território: ensaios sobre a desigualdade), p. 155-176, 2002.

LEAL, J. A. A. Crédito, preço da terra e atividade imobiliária urbana. Cadernos IPPUR/UFRJ, Rio de Janeiro, ano 6, n. 1, p. 29-40, 1992.

LOJKINE, J. O Estado capitalista e a questão urbana. 1ª ed. São Paulo: Martins Fontes, 1981.

LUNGO, M. Reestructuración económica, reforma del Estado y mercados de tierra urbana. Cadernos IPPUR/UFRJ, Rio de Janeiro, ano 12, n. 2, p. 61-82, 1998.

MAFRA, N. B. M.; VIDAL E SOUZA, C. V. e. O Mercado Novo: transformações e composições no espaço urbano de Belo Horizonte, Minas Gerais. Ponto Urbe, v. 25, 2019.

MAGRI, D. Mercado imobiliário escapa da crise com 'boom' durante a pandemia, mas alta de juros pode estragar a festa. El País, 1 dez. 2021. Disponível em: https://brasil.elpais.com/economia/2021-12-01/mercado-imobiliario-escapa-da-crise-com-boom-durante-a-pandemia-mas-alta-de-juros-pode-estragar-a-festa.html. Acesso em: 23 fev. 2025.

MENDONÇA, J. G. de. Segregação e mobilidade residencial na Região Metropolitana de Belo Horizonte. Tese (Doutorado em Planejamento Urbano e Regional) – Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional, Universidade Federal do Rio de Janeiro, Rio de Janeiro, 2002.

MENDONÇA, J. G. de. Mobilidade residencial e dinâmica das transformações socioespaciais na metrópole belo-horizontina. Cadernos Metrópole, São Paulo, n. 9 (Desigualdade e governança), p. 39-79, 2003.

MENDONÇA, J. G. de. Estrutura socioespacial da RMBH nos anos 2000: há algo de novo?. In: ANDRADE, L. T. de; MENDONÇA, J. G. de; FARIA, C. A. P. de (Orgs.). Metrópole: território, sociedade e política – o caso da Região Metropolitana de Belo Horizonte. Belo Horizonte: Editora PUC Minas; Observatório das Metrópoles/Núcleo Minas Gerais, 2008. p. 45-104.

MENDONÇA, J. G. de; ANDRADE, L. T. de; DINIZ, A. M. A. Introdução: mudanças e permanências na estrutura socioeconômica e territorial na Região Metropolitana de Belo Horizonte. In: ANDRADE, L. T. de; MENDONÇA, J. G. de; DINIZ, A. M. A. (Orgs.). Belo Horizonte: transformações na ordem urbana. 1ª ed. Rio de Janeiro: Letra Capital; Observatório das Metrópoles; Belo Horizonte: PUC Minas, 2015. v. 1. p. 15-32.

MIRANDA-RIBEIRO, A.; GARCIA, R. A. Segregação socioespacial em Belo Horizonte: uma aplicação dos modelos difusos. Geografias (UFMG), v. 1, n. 1, p. 86-97, 2005.

NABUCO, A. L. Terra urbana, propriedade e gentrificação na periferia: dinâmica imobiliária e capitalismo patrimonial no vetor norte de Belo Horizonte, Brasil, 1999 a 2019. Tese (Doutorado em Economia) – Faculdade de Ciências Econômicas, Universidade Federal de Minas Gerais, Belo Horizonte, 2021.

NASCIMENTO, D. M. et al. Programa Minha Casa Minha Vida: desafios e avanços na Região Metropolitana de Belo Horizonte. In: AMORE, C. S.; SHIMBO, L. Z.; RUFINO, M. B. C. (Orgs.). Minha Casa... e a cidade? Avaliação do Programa Minha Casa Minha Vida em seis estados brasileiros. 1ª ed. Rio de Janeiro: Letra Capital, 2015. p. 195-228.

NETO, A. B. Pandemia imobiliária: notas críticas sobre o boom do setor residencial durante a crise do coronavírus. Dissertação (Mestrado) – Faculdade de Filosofia, Letras e Ciências Humanas, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2022.

OLIVEIRA, F. de. Crítica à razão dualista; O ornitorrinco. São Paulo: Boitempo, 1973.

PAIXÃO, L. A. R. Externalidades de vizinhança, estruturação do espaço intraurbano e preços dos imóveis: evidências para o mercado de apartamentos de Belo Horizonte. Ensaios FEE, v. 31, n. 1, p. 235–258, ago. 2010.

PAIXÃO, L. A. R. Índice de preços hedônicos para imóveis: uma análise para o município de Belo Horizonte. Economia Aplicada, v. 19, n. 1, p. 5-29, 2015.

PATRÍCIO, P. A.; ALMEIDA, R. P. Gentrificação e redes sociais: uma análise da dinâmica habitacional no vetor norte da Região Metropolitana de Belo Horizonte. In: CONGRESSO OBSERVATÓRIO DAS METRÓPOLES 20 ANOS, 2018, Rio de Janeiro. Anais do Congresso Observatório das Metrópoles 20 Anos. As metrópoles e o direito à cidade: dilemas, desafios e esperanças. Rio de Janeiro: Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional, 2018. Disponível em: https://www.researchgate.net/publication/333902822.

PREFEITURA DE BELO HORIZONTE. Dicionário de dados – Relatório ITBI (anterior a 18/07/2023). Belo Horizonte: GTEFI, 2023. Disponível em: https://dados.pbh.gov.br/dataset/relatorio-itbi.

RIBEIRO, L. C. de Q. Segregação, acumulação urbana e poder: classes e desigualdades na metrópole do Rio de Janeiro. Cadernos IPPUR/UFRJ, Rio de Janeiro, ano 16, n. 1 (Planejamento e território: ensaios sobre a desigualdade), p. 79-104, 2002.

RIBEIRO, L. C. de Q. Dos cortiços aos condomínios fechados: as formas de produção da moradia na cidade do Rio de Janeiro. 2ª ed. Rio de Janeiro: Letra Capital; Observatório das Metrópoles, 2015.

RIBEIRO, L. C. de Q. Inflexão ultraliberal e a financeirização da ordem urbana brasileira: explorando algumas hipóteses. In: RIBEIRO, L. C. de Q. (Org). As metrópoles e o capitalismo financeirizado. Rio de Janeiro: Letra Capital; Observatório das Metrópoles, 2020. p. 371-418.

ROUBICEK, M. Por que o setor imobiliário acelerou na pandemia. Nexo, 21 set. 2020. Disponível em: https://www.nexojornal.com.br/expresso/2020/09/21/por-que-o-setor-imobiliario-acelerou-na-pandemia. Acesso em: 23 fev. 2025.

RUFINO, M. B. C. Um olhar sobre a produção do PMCMV a partir de eixos analíticos. In: AMORE, C. S.; SHIMBO, L. Z.; RUFINO, M. B. C. (Orgs.). Minha Casa... e a cidade? Avaliação do Programa Minha Casa Minha Vida em seis estados brasileiros. 1ª ed. Rio de Janeiro: Letra Capital, 2015. p. 51-70.

SANFELICI, D. M. Financeirização e a produção do espaço urbano no Brasil: uma contribuição ao debate. EURE, v. 39, n. 118, p. 27-46, 2013.

SANTOS, A. P.; POLIDORI, M. C.; PERES, O. M.; SARAIVA, M. C. O lugar dos pobres nas cidades: exploração teórica sobre periferização e pobreza na produção do espaço urbano latino-americano. Urbe, v. 9, n. 3, p. 430-442, set. 2017.

SMITH, N. Gentrification and uneven development. Economic Geography, v. 58, n. 2, p. 139-155, 1982.

SMITH, N. Gentrification and the rent gap. Annals of the Association of American Geographers, v. 77, n. 3, p. 462-465, 1987.

SMOLKA, M. O. Notas exploratórias sobre as flutuações da atividade imobiliária. Cadernos IPPUR/UFRJ, Rio de Janeiro, ano 5, n. 1, p. 75-87, 1991.

SPINELLI, J; KRAFTA, R. Configuração espacial e distribuição do valor do solo urbano. Cadernos IPPUR/UFRJ, Rio de Janeiro, ano 12, n. 2, p. 83-104, 1998.

TONUCCI FILHO, J. B. M. Dois momentos no planejamento metropolitano em Belo Horizonte: um estudo das experiências do PLAMBEL e do PDDI-RMBH. Dissertação (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) – Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2012.

TOPALOV, C. La urbanización capitalista: algunos elementos para su análisis. 1ª ed. México: [s.n.], 1978.

TSATSARONIS, K.; Zhu, H. What drives housing price dynamics: cross-country evidence. BIS Quarterly Review, p. 65-78, mar. 2004.

WOLNIAK, R.; OLKIEWICZ, M.; SZYMCZEWSKA, M.; OLKIEWICZ, A. The functioning of the real estate market: dynamics of price formation and the sale of apartments. European Research Studies Journal, v. 23, n. 2, p. 281-307, 2020.

Downloads

Publicado

02-07-2025

Como Citar

Souza, Ícaro N. P. de, Garcia, R. A., & Grochowski, G. A. (2025). O mercado de moradias de Belo Horizonte/MG: apontamentos sobre a dinâmica imobiliária (2009-2022). Revista Brasileira De Estudos Urbanos E Regionais, 27(1). https://doi.org/10.22296/2317-1529.rbeur.202539

Edição

v. 27 n. 1 (2025): Janeiro-Dezembro

Seção

Artigos

Categorias

Licença

Creative Commons License
Este trabalho está licenciado sob uma licença Creative Commons Attribution 4.0 International License.

Autores/as que publicam nesta revista concordam com os seguintes termos:

1. Autores/as que publicam na RBEUR mantêm os direitos sobre a sua obra e concedem à revista o direito de primeira publicação, realizada sob a Licença Creative Commons Attribution que permite o compartilhamento do trabalho e assevera o reconhecimento da autoria e do veículo de publicação original, a RBEUR.

2. Autores/as têm liberdade para publicação e distribuição não-exclusiva da versão do trabalho publicada nesta revista (ex.: publicar em repositório institucional ou como capítulo de livro), reafirmando a autoria e o reconhecimento do veículo de publicação original, a RBEUR.