Implementação da captura de valorização imobiliária em cidades do Sul Global: avaliação da experiência da cidade de São Paulo
DOI:
https://doi.org/10.22296/2317-1529.rbeur.202327ptPalavras-chave:
Planejamento Urbano, Política Urbana, Captura da Valorização Imobiliária, São PauloResumo
A utilização de instrumentos de captura da valorização imobiliária tem sido defendida por muitos autores como forma de aumentar o financiamento de investimentos públicos em intervenções urbanas. A lógica por trás desses instrumentos consiste em capturar parte dos ganhos da valorização imobiliária, advindos das intervenções do poder público no desenvolvimento urbano, como a implantação de infraestrutura ou mudanças nas normas legais de uso e ocupação do solo. Eles podem ser de grande importância em ambientes orçamentários muito limitados, como os países em rápida urbanização que precisam fornecer grande quantidade de infraestrutura e serviços urbanos para acomodar o crescimento urbano. A cidade de São Paulo vem implementando essa política desde a década de 1980 por meio de ampla gama de instrumentos. O objetivo deste artigo é avaliar a implantação de dois deles, a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) e o Certificado de Potencial Adicional Construtivo (CEPAC), de 1995 até 2020. Mais do que avaliá-los apenas do ponto de vista da arrecadação, este trabalho pretende analisar também a sua eficiência na redução das disparidades sociais, considerando o tipo de investimentos realizados e sua localização.
Downloads
Referências
AFRICITIES SUMMIT 2012. Land Value Capture: a method to finance urban investments in Africa? Dakkar: United Cities and Local Governments, 2012.
AZEVEDO NETTO, D. T. et al. O “solo criado”. CJ Arquitetura, Rio de Janeiro, n. 16, p. 9-11, abr. 1977.
BLANCO B. A. G. et al. The Potential of Land Value Capture for Financing Urban Projects: Methodological Considerations and Case Studies. Washington: Inter-American Development Bank, 2016.
BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 19 dez. 1979.
BRASIL. [Constituição (1988)]. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília, DF: Presidência da República. Available at: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm. Viewed on: 30 jan. 2022.
BRASIL. Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 11 jul. 2001. 1-5.
CAMPOS FILHO, C. M. Política de controle de uso e ocupação do solo; política de preservação de bens culturais e paisagísticos: introdução. In: CIDADE DE SÃO PAULO; COGEP. Coordenadoria Geral de Planejamento. Política de controle de uso e ocupação do solo; política de preservação de bens culturais e paisagísticos: estudo de aperfeiçoamento de instrumentos existentes; Estudo de instrumentos novos. São Paulo: Cogep, 1979. p. 3-12.
CIDADE DE SÃO PAULO. Lei nº 10.209, de 9 de dezembro de 1986. Dispõe sobre a construção de habitações de interesse social para moradores de habitação subnormal, concede incentivos, e dá outras providências. Diário Oficial da Cidade de São Paulo: São Paulo, 9 dez. 1986.
CIDADE DE SÃO PAULO. Lei nº 11.732, de 14 de março de 1995. Estabelece programa de melhorias para a área de influência definida em função da interligação da avenida Brigadeiro Faria de Lima com a avenida Pedroso de Moraes e com as avenidas Presidente Juscelino Kubitschek, Hélio Pellegrino, dos Bandeirantes, Engº Luis Carlos Berrini e Cidade Jardim; cria incentivos e instrumentos para sua implantação, e dá outras providências. Diário Oficial da Cidade de São Paulo: São Paulo, 14 mar. 1995.
CIDADE DE SÃO PAULO. Lei nº 11.774, de 18 de maio de 1995. Estabelece diretrizes e mecanismos para a implantação da Operação Urbana Água Branca, define programa de melhorias, previsto para a área objeto da Operação, e dá outras providências. Diário Oficial da Cidade de São Paulo: São Paulo, 19 maio 1995.
CIDADE DE SÃO PAULO. Lei nº 12.349, de 6 de junho de 1997. Estabelece programa de melhorias para a área central da cidade, cria incentivos e formas para sua implantação, e dá outras providências. Diário Oficial da Cidade de São Paulo: São Paulo, 7 jun. 1997.
CIDADE DE SÃO PAULO. Lei nº 13.260, de 28 de dezembro de 2001. Estabelece diretrizes urbanísticas para a área de influência da atual Avenida Água Espraiada, de interligação entre a Avenida Nações Unidas (Marginal do Rio Pinheiros) e a Rodovia dos Imigrantes, cria incentivos por meio de instrumentos de política urbana para sua implantação, institui o Grupo de Gestão, e dá outras providências. Diário Oficial da Cidade de São Paulo: São Paulo, 28 dez. 2001.
CIDADE DE SÃO PAULO. Lei nº 13.430, de 13 de setembro de 2002. Institui o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo e dá outras providências. Diário Oficial da Cidade de São Paulo: São Paulo, 14 set. 2002. 1-13.
CIDADE DE SÃO PAULO. Lei nº 13.769, de 26 de janeiro de 2004. Altera a Lei nº 11.732, de 14 de março de 1995, que estabelece programa de melhorias para a área de influência definida em função da interligação da avenida Brigadeiro Faria Lima com a avenida Pedroso de Moraes e com as avenidas Presidente Juscelino Kubitschek, Hélio Pellegrino, dos Bandeirantes, Engº Luis Carlos Berrini e Cidade Jardim, adequando-a à Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade). Diário Oficial da Cidade de São Paulo: São Paulo, 26 jan. 2004.
CIDADE DE SÃO PAULO. Lei nº 15.416, de 22 de julho de 2011. Altera os arts. 3º, 22, 25 e 28 da Lei nº 13.260, de 28 de dezembro de 2001, que aprovou a Operação Urbana Consorciada Água Espraiada. Diário Oficial da Cidade de São Paulo: São Paulo, 22 jul. 2011.
CIDADE DE SÃO PAULO. Lei nº 15.893, de 7 de novembro de 2013. Estabelece novas diretrizes gerais, específicas e mecanismos para a implantação da Operação Urbana Consorciada Água Branca e define programa de intervenções para a área da Operação; revoga a Lei nº 11.774, de 18 de maio de 1995, e altera a redação do § 2º do art. 3º da Lei nº 15.056, de 8 de dezembro de 2009. Diário Oficial da Cidade de São Paulo: São Paulo, 8 nov. 2013.
CIDADE DE SÃO PAULO. Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014. Aprova a Política de Desenvolvimento Urbano e o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo e revoga a Lei nº 13.430/2002. Diário Oficial da Cidade de São Paulo: São Paulo, 1º ago. 2014. Suplemento, 1-352.
CIDADE DE SÃO PAULO. Relatório Anual de 2015 e Plano de Trabalho de 2016 do Fundo de Desenvolvimento Urbano. São Paulo: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, 2015.
CIDADE DE SÃO PAULO. Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016. Disciplina o parcelamento, o uso e a ocupação do solo no Município de São Paulo, de acordo com a Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – Plano Diretor Estratégico (PDE). Diário Oficial da Cidade de São Paulo: São Paulo, 23 mar. 2016. 1-31.
CIDADE DE SÃO PAULO. Fundo de Desenvolvimento Urbano: Relatório anual de trabalho 2019: Plano de trabalho 2020. São Paulo: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, 2019.
CIDADE DE SÃO PAULO. Relatório Técnico do Balanço Geral de 2019. São Paulo: Secretaria Municipal da Fazenda, 20 mar. 2020. Available at: https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/upload/relatrio_balano_geral_-_2019_-_final_1583503473.pdf. Viewed on: 20 mar. 2020.
CIDADE DE SÃO PAULO. Monitoramento e avaliação da implementação do Plano Diretor Estratégico. Gestão Urbana, 30 jan. 2022. Available at: https://monitoramentopde.gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/. Viewed on: 30 jan. 2022.
CONSELHO GESTOR DO FUNDO MUNICIPAL DE DESENVOLVIMENTO URBANO. Ata da 2ª Reunião Extraordinária de 2013 do Conselho Gestor do Fundo de Desenvolvimento Urbano, em 17 de junho de 2013. São Paulo: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano: Fundurb, 2013. Available at: http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_urbano/arquivos/orgaos_colegiados/Fundurb/ATA-2-RE-FUNDURB-2013.pdf. Viewed on: 30 set. 2014.
EMPLASA. Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano. Região Metropolitana de São Paulo, 2018. Available at: https://www.emplasa.sp.gov.br/RMSP. Viewed on: 29 ago. 2018.
FERREIRA, P. E. B. Operação Urbana Consorciada Água Espraiada: um novo discurso sobre remoções. Oculum Ensaios, Campinas, v. 16, n. 2, p. 277-290, maio-ago. 2019.
FLINT, A. The hidden costs of TIF: reconsidering a vaunted economic development tool, 2018. Available at: https://www.lincolninst.edu/publications/articles/hidden-costs-tif. Viewed on: 29 out. 2018.
HUXLEY, J. Value Capture Finance: making urban development pay its way. London: Urban Land Institute, 2009.
IBGE. Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. AglomeradosSubnormais2010.shp. Rio de Janeiro: IBGE, 2010. Available at: https://www.ibge.gov.br/geociencias/organizacao-do-territorio/tipologias-do-territorio/15788-aglomerados-subnormais.html?=&t=downloads. Viewed on: 10 set. 2023.
IBGE. Censo Demográfico do Brasil. Rio de Janeiro: IBGE, 2011.
IBGE. Acervo. Sistema IBGE de Recuperação Automática – SIDRA, 2023a. Available at:https://sidra.ibge.gov.br/acervo#/S/Q. Viewed on: 25 jul. 2023.
IBGE. Censo Demográfico 2022. Rio de Janeiro: IBGE, 2023b. Available at: https://censo2022.ibge.gov.br/apps/pgi/#/mapa. Viewed on: 25 jul. 2023.
MEDDA, F. R.; MODELEWSKA, M. Land Value Capture as a funding source for urban investment: The Warsaw metro system. Varsóvia: Ernst & Young Poland, Better Government Program, 2011.
METRÔ. Companhia do Metropolitano de São Paulo. Pesquisa Origem-Destino. São Paulo: Metrô. 2017.
MONCAIO, D. P. Do contexto histórico relevante ao imposto territorial rural. Webartigos, 31 maio 2011. Available at: https://www.webartigos.com/artigos/do-contexto-historico- relevante-ao-imposto-territorial-rural/67598. Viewed on: 29 ago. 2018.
MOREIRA, A. C. M. L. et al. O solo criado. São Paulo: Cepam: Secretaria de Estado dos Negócios do Interior do Estado de São Paulo, 1975.
NOBRE, E. A. C. Do Plano Diretor às Operações Urbanas Consorciadas: a ascensão do discurso neoliberal e dos grande projetos urbanos no planejamento paulistano. São Paulo: Annablume, 2019.
REZENDE, V. F. et al. Outorga Onerosa do Direito de Construir e o Solo Criado: uma necessária avaliação das matrizes conceituais. Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais, v. 11, n. 2, p. 51-71, nov. 2009.
RYBECK, R. Using value capture to finance infrastructure and encourage compact development. Public Works Management & Policy, v. 8, n. 4, p. 249-260, abr. 2004.
SANDRONI, P. Recent Experience with Land Value Capture in São Paulo, Brazil. Land Lines, p. 14-19, jul. 2011. Available at: https://www.lincolninst.edu/pt-br/publications/articles/recent-experience-land-value-capture-sao-paulo-brazil. Viewed on: 19 jun. 2023.
SMOLKA, M. O. Implementing Value Capture in Latin America: Policies and Tools for Urban Development. Cambridge: Lincoln Institute of Land Policy, 2013.
SMOLKA, M. O.; AMBORSKI, D. Value Capture for Urban Development: an Inter-American Comparison. Cambridge: Lincoln Institute of Land Policy, 2000.
SMOLKA, M.; MALERONKA, C. Assessing the monetary relevance of land value capture: the case for charges of additional building rights in São Paulo, Brazil. International Journal of Real Estate and Land Planning, v. 1, p. 124-133, 2018.
SP URBANISMO. Caderno da Operação Urbana Centro 2017-2020. Gestão Urbana, 6 dez. 2021a. Available at: https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-content/uploads/cadernos_ouc/Caderno_CE_Final_RFinal.pdf. Viewed on: 30 jan. 2022.
SP URBANISMO. Caderno da Operação Urbana Consorciada Água Branca 2017-2020. Gestão Urbana, 6 dez. 2021b. Available at: https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-content/uploads/cadernos_ouc/Caderno_AB_Final_RFinal.pdf. Viewed on: 30 jan. 2022.
SP URBANISMO. Caderno da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada 2017-2020. Gestão Urbana, 6 dez. 2021c. Available at: https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-content/uploads/cadernos_ouc/Caderno_AE_Final_RFinal.pdf. Viewed on: 30 jan. 2022.
SP URBANISMO. Caderno da Operação Urbana Consorciada Faria Lima 2017-2020. Gestão Urbana, 6 dez. 2021d. Available at: https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-content/uploads/ cadernos_ouc/Caderno_FL_Final_RFinal.pdf. Viewed on: 30 jan. 2022.
SP URBANISMO. Cepac – Certificado de Potencial Adicional de Construção. SP Urbanismo, 6 dez. 2021d. Available at: https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/urbanismo/ sp_urbanismo/cepac/index.php?p=19456. Viewed on: 30 jan. 2022.
SP URBANISMO. Cepac – Certificado de Potencial Adicional de Construção. Available at: https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/urbanismo/sp_urbanismo/cepac/index.php?p=19456. Viewed on: 30 jan. 2022.
VILLAÇA, F. Espaço intraurbano no Brasil. São Paulo: Studio Nobel: FAPESP: Lincoln Institute, 1998.
ZHAO, Z. J.; DAS, K. V.; LARSON, K. Joint development as a value capture strategy for public transit finance. The Journal of Transport and Land Use, v. 5, n. 1, p. 5-17, primavera 2012.
Downloads
Publicado
Como Citar
Edição
Seção
Licença
Este trabalho está licenciado sob uma licença Creative Commons Attribution 4.0 International License.
Autores/as que publicam nesta revista concordam com os seguintes termos:
1. Autores/as que publicam na RBEUR mantêm os direitos sobre a sua obra e concedem à revista o direito de primeira publicação, realizada sob a Licença Creative Commons Attribution que permite o compartilhamento do trabalho e assevera o reconhecimento da autoria e do veículo de publicação original, a RBEUR.
2. Autores/as têm liberdade para publicação e distribuição não-exclusiva da versão do trabalho publicada nesta revista (ex.: publicar em repositório institucional ou como capítulo de livro), reafirmando a autoria e o reconhecimento do veículo de publicação original, a RBEUR.